近日，鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)主向大河報·大河客戶端記者反映，業(yè)主籌建業(yè)委會，卻被轄區(qū)街道辦事處物業(yè)科和社區(qū)貼出的“說明”和公告“砸了當(dāng)頭一棒”，小區(qū)25名業(yè)委會候選人因均未滿足“按時交納物業(yè)費(fèi)”條件，全員失去了參選資格。

　　記者發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)在籌建業(yè)委會時，被《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（下文簡稱《條例》）和《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（下文簡稱《規(guī)則》）規(guī)定的“按時交納物業(yè)費(fèi)”此“門檻”絆了腳。

　　街道辦事處貼出的情況說明

　　因候選人資格被“卡”，小區(qū)兩度成立業(yè)委會受阻

　　近日，鄭州市瑞隆城小區(qū)籌建業(yè)委會發(fā)起人之一的許先生向記者介紹，由于很多業(yè)主對物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)并不滿意，小區(qū)多位熱心業(yè)主兩度自發(fā)組織籌建業(yè)委會，均以失敗告終。

　　許先生稱，2月份首次成立籌備組后，確定業(yè)主大會在3月31日召開，業(yè)委會候選人名單也在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示。而3月30日晚上12點(diǎn)左右，即召開業(yè)主大會的前一天夜里，南陽路街道辦事處福園社區(qū)在小區(qū)內(nèi)貼出了一份公告，稱5名候選業(yè)主因“房屋所有權(quán)不是本人”等原因，沒有候選人資格，故不能召開首屆業(yè)主大會。

　　9月17日，業(yè)主代表許先生等人再次向南陽路街道辦遞交材料，申請成立業(yè)委會籌備組。而街道辦事處在10月16日貼出公告稱，本次籌備組的25人均有“未按時交納物業(yè)費(fèi)”的情況，全員沒有參選資格。

　　這讓籌備組成員接受不了，準(zhǔn)備向相關(guān)部門討要說法。

　　社區(qū)貼出的公告

　　未按時交納物業(yè)費(fèi)就不能參選業(yè)委會

　　近日，在金水區(qū)沙口路的瑞隆城小區(qū)，大河報·大河客戶端記者見到了正在商量如何維權(quán)的業(yè)主張先生一行。

　　隨后，記者跟隨張先生等業(yè)主來到南陽路街道辦事處，房管科衛(wèi)科長（音）表示，按照《條例》規(guī)定，業(yè)委會籌備組成員需要“按時交納物業(yè)費(fèi)”，不能有拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，否則沒有參選資格。

　　那么，把欠的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交完也不行嗎？“按規(guī)定，即使后續(xù)補(bǔ)交了也不行，也就是說，只要有一次沒有按時交納物業(yè)費(fèi)，就不能參加業(yè)委會及籌備組選舉，這是《條例》規(guī)定的，我也沒有辦法。”衛(wèi)科長稱。

　　“我們是在維權(quán)期間遲交物業(yè)費(fèi)的，不存在主觀惡意！就是對物業(yè)提供的服務(wù)不滿意才要成立業(yè)委會的，那這樣算，我們小區(qū)就沒有一個人有（候選人）資格了！”業(yè)主們紛紛情緒激動。

　　對此，衛(wèi)科長提出了一個解決辦法：“你們可以與物業(yè)重新簽訂一份合同，在新的合同期不要有遲交或不交物業(yè)費(fèi)的行為，就可以了。”

　　隨后，業(yè)主們又來到瑞隆城小區(qū)物業(yè)公司，見到了負(fù)責(zé)人段經(jīng)理，提出籌備組20余名業(yè)主想與物業(yè)重新簽訂合同的需求，遭拒。至此，瑞隆城小區(qū)業(yè)委會的第二次籌備成立，也走進(jìn)了死胡同。

　　瑞隆城小區(qū)業(yè)主們的遭遇并非個例，鄭州市漢飛金沙國際小區(qū)一位王姓業(yè)主，因從交房到入住間有十個月的空檔期，未及時交納物業(yè)費(fèi)，失去了被選舉權(quán)；鄭州市御鑫城小區(qū)成立的業(yè)委會籌備組，三名業(yè)主代表因未“按時交納物業(yè)費(fèi)”，被轄區(qū)街道辦事處認(rèn)定為不符合規(guī)定，喪失資格……

　　街道辦、社區(qū)的公告不具備行政強(qiáng)制力

　　河南得益律師事務(wù)所王林月律師在受訪時表示，國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，“即業(yè)主有選舉和被選舉成為業(yè)委會成員的權(quán)利，并無附加條件。”

　　河南省言東方律師事務(wù)所主任閆斌律師稱，對小區(qū)的管理，依照《物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定。《物權(quán)法》第四條規(guī)定：國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯；第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會；第七十六條又規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。

　　而河南地方性法規(guī)的《條例》第二十七條、《規(guī)則》第三十七條則規(guī)定，業(yè)委會成員應(yīng)當(dāng)符合“按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”等條件。

　　根據(jù)《行政許可法》第十六條規(guī)定：對行政許可條件作出的具體規(guī)定，不得增設(shè)違反上位法的其他條件。因此，兩位律師均表示，業(yè)主參與小區(qū)管理，參選業(yè)委會成員和選舉業(yè)委會成員這是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，《物權(quán)法》的下位法即《物業(yè)管理?xiàng)l例》、行政法規(guī)和地方法規(guī)，不能武斷剝奪或限制法律賦予業(yè)主的權(quán)利。

　　王林月表示，街道辦物業(yè)科和社區(qū)對業(yè)委會候選人資格的審查是履行指導(dǎo)和協(xié)助的義務(wù)，無論公告的內(nèi)容是什么，均不影響候選人合法的選舉和被選舉權(quán)，公告并不具備行政強(qiáng)制力，“若廣大業(yè)主認(rèn)為這些人未按時交納物業(yè)費(fèi)沒關(guān)系，且這些人對小區(qū)管理有幫助，仍可以認(rèn)定他們的候選人資格。”

　　立法部門應(yīng)引起重視，盡快補(bǔ)充完善地方法規(guī)

　　王林月補(bǔ)充，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十條規(guī)定：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。“也就是說，小區(qū)管理的原則是業(yè)主自治，對于違反團(tuán)體義務(wù)與道德的行為，應(yīng)由團(tuán)體進(jìn)行規(guī)約，而不應(yīng)由社區(qū)、街道辦、行政機(jī)關(guān)從外部進(jìn)行干預(yù)。”

　　閆斌表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的原因十分復(fù)雜，有的是物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主維權(quán)期間有意拖欠；有的則屬于業(yè)主的疏忽大意，非主觀故意。在沒有對未按時交納物業(yè)費(fèi)的原因做相應(yīng)分析的情況下，籠統(tǒng)說業(yè)主未按時交費(fèi)就沒有選舉權(quán)，不盡合理。另外，應(yīng)對拖欠程度和追溯時效做出明確的量化限定。

　　王林月也表示：“當(dāng)實(shí)踐中遇到的具體問題，是現(xiàn)行法律法規(guī)由于立法時技術(shù)條件的限制無法解決的，應(yīng)盡快補(bǔ)充和完善地方法規(guī)。”

　　記者隨后查閱了外省、市出臺的相關(guān)條例，發(fā)現(xiàn)對業(yè)委會成員資格作有更人性化的限定性表述。在交納物業(yè)費(fèi)方面，《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，連續(xù)三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的，不得擔(dān)任業(yè)委會委員；《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主有無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金等情況的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。（大河報·大河客戶端記者張瞧孫煊哲文圖）