小區業主在進行投票

　　□大河報·大河客戶端記者丁豐林文圖

　　小區成立業委會，是為了決定和監督小區的日常事務，那么業委會的工作又由誰來監督呢？在今年1月1日起施行的《河南省物業管理條例》中規定：業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作。

　　11月19日上午，鄭州市錦江國際花園小區內召開了業主大會，進行了新一屆業主委員會的選舉，同時進行的還有業主監事會的選舉。小區在籌備業主大會的過程中，還創造性地通過視頻確權的方式，解決了居于外地業主的投票難題。從法律上來說，視頻確權是否有效呢？

　　不滿意小區現狀業主籌備成立新的業委會

　　對于自己居住的小區，李先生是又愛又恨。

　　李先生住在鄭州市金水區的錦江國際花園小區，小區建成于2003年，李先生是最早一批入住的。昨日上午，李先生告訴大河報記者，最早入住的時候，鄭州市區的房子均價大多在1000多元，錦江國際花園的房價在2700元左右，因為這個小區無論從交通、環境還是其他方面來說，都是當時鄭州最高檔的小區之一。

　　但是，沒過幾年，小區的面貌就大不如前，物業管理不如人意，高層電梯經常損壞，小區綠化損壞無人修補等問題層出不窮，小區業主也和物業發生過多次矛盾。

　　李先生說，此前小區也有業委會，但是入住后就沒見開過業主大會，也沒進行過換屆選舉，甚至很多成員都不在小區居住。大概兩年前，有業主提出重新選舉業委會。

　　小區業主魯先生就是業主大會籌備組的成員。從2016年開始，他和小區十多位熱心的業主一起成立了業主大會籌備組，籌備選舉新的業委會。2018年初，他們按照新的物業管理條例，向金水錦江社區和未來路辦事處申請召開業主大會。

　　不僅要有業委會還要成立監事會

　　11月19日上午，錦江國際花園小區的廣場上搭建起了一個簡易的舞臺，小區業主大會在簡單而熱烈的氛圍中開始。報名新一屆業委會的11位候選人業主，以及報名業主監事會的7位候選人業主依次上臺演講。

　　演講結束后，在場的業主都拿著房產證和身份證等資料，來到業主大會籌備組辦公室進行確權，領取選票并投出選票。

　　值得注意的是，此次的業主大會除了選舉新一屆業主委員會之外，還要選舉成立監事會。

　　根據《河南省物業管理條例》第三十四條的規定：業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。

　　“我們之所以要設立監事會，一是新的物業管理條例中有明確的提倡，再一個就是因為此前的業委會不夠盡責。”籌備組的一位成員說。在廣泛征求了小區業主的意見后，籌備組一致決定成立業主監事會。業主監事會的成立程序和業委會相同，也是先由小區業主自己報名，業主大會進行資格審查并公示，然后由業主投票選舉，在雙過半（業主人數過半、建筑面積過半）的前提下，通過差額選舉，最終選出5名監事會成員。

　　監事會該怎樣履行監督職能呢？籌備組成員介紹說，監事會由業主大會授權，可以隨時咨詢和質疑業委會的決定，要求業委會公布開支賬目，并對賬目進行審計。

　　對此，河南財經政法大學房地產管理學院的劉社教授指出，小區成立監事會，一方面來說是個好事兒，從機制建設角度上，往民主管理和增進監督方面邁出了一大步。但另一方面，選出來的成員能否真正行使職權，要經過一定時間的觀察檢驗。業主大會還需在監事會的換屆和改選方面做出進一步的完善。

　　業主在外咋投票？視頻確權出新招

　　要舉行業主大會，按照《河南省物業管理條例》的第二十六條的規定，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，方為有效。

　　但是現實情況是，不少業主都移居別處了，有的甚至出國。這種情況下，怎樣保證參會業主的“雙過半”呢？錦江國際花園小區的業主們創造性地使用了“視頻確權”的辦法。

　　“視頻確權，就是讓房子的業主通過現場視頻的方式，確認自己的業主身份，委托自己的投票權。”籌備組的魯先生說，在最新的《河南省物業管理條例》的第二十六條中有規定：在滿足實名投票的條件下，提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。正是這一條文，幫他們打開了思路，解決了難題。對于人在外地的業主，可以作為委托人，指定一個被委托人，在籌備組工作人員的見證下，通過現場視頻的方式，出示自己的房本和身份證原件，提供給工作人員核實，同時承諾將此次業主大會需要表決有關事項的表決權委托給被委托人。

　　在當天的投票現場，記者就見到一位女士前來投票。她告訴記者，她所住的房子是女兒的，女兒最近在美國，通過這種方式，女兒省得來回跑一趟。

　　金水錦江社區書記范海元告訴記者，通過視頻確權的方式，提高了業主參與度。目前在小區1100多戶業主中，確認參加投票的800多戶。

　　通過視頻確權投票的方式，在法律上是否有效？河南繼春律師事務所的于繼春律師認為，視頻確權投票的方式，從形式上來講，符合《河南省物業管理條例》的第二十六條的相關規定，從內容上來說，委托過程明確具體，內容客觀真實，當事人的意思表示真實，不違背法律的規定，在法律上應當有效。