映象網訊(記者 賀海龍)“賣房脫貧”，臨近年底再度成為部分上市公司實現扭虧為盈的利器。如此背景下，也不乏部分上市企業擬選擇此時溢價“接盤”，如此操作令人驚異。 據Wind數據顯示，截至2018年12月初出售房產資產的上市公司達42家，涉及的公告次數達61次，比2017年全年45次還多。

　　將河南中原高速公路股份有限公司(下稱“中原高速” 600020.SH)作為河南交通投資集團有限公司(下稱“交投集團”)的高等級公路、大型和特大型獨立橋梁項目投資與經營業務的最終整合平臺進行打造，轉手卻計劃將地產資產一塊兒打包裝入上市平臺;專注主業還是多元化經營，買公司還是賣房，市場質疑聲此起彼伏。

　　專注主業 轉手打包裝入地產

　　12月12日，中國證監會副主席閻慶民在2018央視財經論壇暨中國上市公司峰會上對上市公司的發展建議時表示：專注主業，這是2008年金融危機后最大的教訓，包括國企在內跨業太大了難以控制風險，上市公司要增強社會責任，加強信息披露以保護投資者尤其是中小投資者的合法利益。

　　“為支持中原高速發展，將中原高速作為集團高等級公路、大型和特大型獨立橋梁項目投資與經營業務的最終整合平臺進行打造。”2011年3月4日，交投集團發布了避免同業競爭的承諾函，承諾對于集團及所屬公司的高等級公路、大型和特大型獨立橋梁，用5年左右時間，將符合注入上市公司條件的項目通過符合法律法規、中原高速及雙方股東利益的方式注入中原高速。

　　2016年3月3日，據交投集團關于承諾履行延期函顯示，由于履行承諾存在政策性制約因素，該承諾尚未有實質進展，并承諾對于“對于集團及所屬公司的高等級公路、大型和特大型獨立橋梁”用3年左右時間(即不晚于2019年3月4日)，將符合注入上市公司條件的項目通過符合法律法規、中原高速及雙方股東利益的方式注入中原高速。

　　眼看承諾期限再次臨近，交投集團能否如期兌現承諾牽動著投資者的心。

　　2018年12月8日，中原高速發布關于公司資產置換暨關聯交易的公告(下稱“資產置換關聯交易”)，中原高速控股股東河南交通投資集團有限公司(下稱“交投集團”)擬通過資產置換的方式完成相關承諾。

　　資產置換關聯交易顯示，交投集團擬將河南高速公路發展有限責任公司(下稱“高發公司”，系交投集團的全資子公司)及河南高速房地產開發有限公司(下稱“高速房地產公司”)的股權與中原高速持有的河南新永高速公路有限責任公司(下稱“新永公司”)的股權進行置換。

　　中原高速作為一家公路運輸業上市企業，自成立上市以來核心業務為高速公路投資建設和經營管理。2018年上半年，中原高速交通運輸業營業收入占總營業收入的86.12%，貢獻了同期公司利潤的九成左右。而房地產業務在中原高速的總營業收入中占比約僅有5.29%，同期對公司的利潤貢獻中占比也僅有約6.16%。

　　“將中原高速作為集團高等級公路、大型和特大型獨立橋梁項目投資與經營業務的最終整合平臺進行打造”的承諾猶在投資者耳畔環繞，但交投集團“轉身”卻將高速房地產資產塞入擬置換資產中，多元化經營的角度對于市場和投資者而言或更容易理解一些。

　　注入資產 多元化經營

　　2018年半年度報告中中原高速對于公司的經營模式上也曾提到“在主業穩健的基礎上，大力發展多元化項目并形成了以路橋經營為主，銀行、信托、保險、股權債權投資、基金、房地產、路域經濟開發為輔的多元化發展戰略格局”。因布局有創投業務，中原高速或受其影響二級市場上其股價也曾出現了連續的上漲，獲得了市場投資者的強烈關注，多元化經營或也帶來了驚喜，此次待裝入的地產資產能否再次收獲驚喜是投資者更加關心的。

　　對于投資者而言，若不考慮交投集團最初“將中原高速打造路橋整合平臺”的承諾背景，僅從多元化經營的角度，房地產業務確實是中原高速多元化經營中的一環。如此一來，高速房地產公司資產中有哪些優勢可以幫助中原高速房地產業務快速發展呢?

　　目前從高速房地產公司的資產收益狀態看，暫時恐難令市場投資者滿意。下圖是映象網記者根據資產置換關聯交易整理的部分數據，從整體上先看高速房地產的營收概況如下：

　　2017年底，高速房地產公司實現營業收入約3.17億元，凈利潤不到5千萬。2018年前三季度營業收入不到1億元，凈利潤約為-716.88萬元。什么魅力讓大股東努力將其裝入上市公司平臺，只看這些結果顯然不太讓人滿意。

　　從高速房地產公司的具體資產分布或能為投資者還原一個更為清晰的“資產輪廓”，交投集團給中原高速到底是什么市場投資者從中或能找到自己的答案，下圖是映象網記者根據資產置換涉及的相關評估報告整理的部分數據。

　　截至2018年9月30日，高速房地產公司的流動資產中，貨幣資金、其他應收款、存貨、其他流動資產賬面值分別約為2835.82萬元、2.77億元、3.43億元、3199.43萬元。其中高速房地產公司資產中占比較大以及資產整體增值率較高的部分自然就獲得了更多市場的關注，如其他應收款、存貨、長期股權投資、投資性房地產、固定資產等。

　　高速房地產公司的存貨為開發產品及開發成本，其中開發產品主要位于鄭州的奧蘭花園及周口東新區的奧蘭天和家園，目前已基本銷售完畢，剩余的開發產品采用“市場法”進行評估。

　　開發產品市場法具體測算步驟如下：

　　A估算預測評估基準日時的房地產銷售金額;

　　B估算預計房地產銷售費用、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅、及適當數額凈利潤。

　　A-B=評估價值

　　而開發成本則主要包括1136項目和周口項目部二期用地，由于上述項目尚無設計方案，開發周期及預售時間尚未確定，依據評估對象特點及資料收集情況，對于養殖用地，采用成本法評估，對于商住用地采用市場法及基準地價系數修正法評估。

　　具體情況如下：

　　高速房地產公司的長期股權投資系對信陽奧蘭置業有限公司、海南奧蘭置業有限公司、鄭州奧蘭置業有限公司、河南高速物業服務有限公司及河南綠地商城置業有限公司的投資具體如下：

　　信陽奧蘭置業有限公司成立于2012年4月，截止2018年9月30日尚有未售住宅1762.28㎡,商鋪2569.80㎡，車位91個(1269.09㎡);海南奧蘭置業有限公司成立于2012年3月，海南一期項目于2013年12月正式銷售，截止評估基準日尚有未售住宅2877.69㎡,商鋪1727.25㎡;鄭州奧蘭置業有限公司成立于2014年8月，其中可售面積包括住宅119527.38㎡，商鋪3620.26㎡，車位1321個，地下室9377.58㎡，“奧蘭和園”項目于2016年6月開工建設，2016年9月開始預售，預計于2020年6月竣工。

　　高速房地產公司的投資性房地產位于鄭東新E福祿街16號高速奧蘭花園，建成于2010年12月，面積共計16638.46㎡。截至2018年9月30日均正常使用，其中有建筑面積為6033.27㎡的房產未辦理房屋所有權證。結合投資性房地產的特點和所在地的市場發育情況，分別采用收益法或者市場法進行評估。

　　高速房地產公司的固定資產主要包括房屋建筑物、車輛及電子設備。固定資產賬面價值約2551.31萬元，而評估值為5523.32萬元，增值率216.49%，增值2倍多的固定資產則主要為2010年12月建成4604.95㎡鋼混房屋建筑物;車輛包括普通客車、帕薩特汽車、豐田轎車等共計15輛;電子設備包括臺式電腦、夏華彩電、便攜式計算機等共計617臺(個)等。

　　賣房是個技術活兒

　　"幾年前，賣房創業，現在公司剛剛盈利，而我卻買不起房了"此前在網上瘋傳的段子，曾給不少人一種莫名的酸楚。如今與上半年房地產市場的火熱，難料當下“有價無市”的尷尬，如何找一個合適的買方以高位變現儼然是一個技術活兒。

　　社科院近期在報告中預測：2019年樓市可能平穩調整和再度分化。總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。

　　據上證報資訊不完全統計，今年以來滬深兩市合計有65家公司進行了剝離資產的相關操作，除了極少數公司是自救或為轉型做準備，90%以上都是剝離非核心主業，剝離房地產業務似乎已成為非地產類上市公司的共識。

　　由上可以看到，高速房地產的資產中除了兩塊兒尚未有明確開發涉及方案的土地外，其資產中龐大規模待售的住宅、商鋪、車位等資產更是占據了相當部分。僅以存貨中的剩余產品為例，按照市場法估值裝入上市公司。

　　此次注資無論是從“專注主業”還是“多元化經營”的角度，此次交投集團選擇將高速房地產公司資產打包注入上市公司平臺的用意看起來或多或少都有些不太契合，從一系列動作上反而更容易讓市場和投資者聯想到上市公司“買房”。目前相關交易還在進行中，對此我們也將持續關注。

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