□大河報·大河客戶端記者陳駿孫煊哲文許俊文攝影

　　近兩年，隨著不動產(chǎn)登記制度的實行、成品房（精裝修房）交付日漸增多，我省商品房市場已經(jīng)出現(xiàn)了翻天覆地的變化。但與此同時，購房者與開發(fā)商所簽訂《商品房買賣合同》的來源——《商品房買賣合同（預售現(xiàn)售）示范文本》（下簡稱《示范文本》）因出臺年代較早，對于現(xiàn)實中地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新問題、新情況并沒有相應約定。

　　對此，1月18日，正在鄭州參加今年省兩會的省政協(xié)委員李旸向大河報·大河客戶端記者表示，他已向本次大會提交了《關于加強商品房買賣合同監(jiān)管》的提案。“購房者在簽訂商品房買賣合同時，往往不會仔細推敲厚厚一本合同上的每個條款，加之購房者處于劣勢地位，即便看出某些條款并不合理也很難要求開發(fā)商進行修改。這就要求政府部門及時修訂商品房買賣合同的示范文本，跟上時代要求，更好地保護購房者的權益。”他說。

　　【案例】購房新問題越來越多

　　在今年河南省兩會召開前夕，大河報記者曾接到中牟縣一小區(qū)多位業(yè)主的投訴稱，該小區(qū)業(yè)主在2015年前后繳納了房款、2016年元旦收房，但至今未見到自己的不動產(chǎn)登記證書。

　　大河報記者在采訪中，從該小區(qū)三位業(yè)主處得知，對于開發(fā)商的辦證時效，不少業(yè)主都頗有微詞，并表示此前維權時，開發(fā)商曾口頭承諾“交房后365日內(nèi)辦好房本”。

　　但記者在后續(xù)采訪中，查看購房人于2014年和開發(fā)商簽訂的購房合同時發(fā)現(xiàn)，合同中只約定了開發(fā)商應向房地產(chǎn)主管部門對這些商品房進行備案的時間，關于購房人何時能夠拿到自己的不動產(chǎn)登記證書（在不動產(chǎn)登記中稱為首次轉(zhuǎn)移登記，即將商品房從開發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至購房人名下）卻沒有進行約定，更沒有關于延期辦證而需要承擔的責任約定。

　　“依據(jù)這樣的合同內(nèi)容，從某種意義上說開發(fā)商在理論上可以無限期拖延辦證而不承擔相應責任。”一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，轉(zhuǎn)移登記的概念及其相關約定在不動產(chǎn)登記制度逐步落地后才逐漸被人們關注。“一些做事比較‘規(guī)矩’的大型開發(fā)商往往會在合同中的補充條款中進行相應約定，并給出違約責任。但很多中小開發(fā)商根本不會給自己增加這些所謂的‘負擔’。”他說。

　　除“轉(zhuǎn)移登記”時間這一看似屬于細節(jié)，但卻直接關系到購房者利益的條款外，大河報記者在過去的采訪中多次接到購買成品房的業(yè)主關于交付標準與宣傳標準不符的投訴。

　　以購買鄭州南四環(huán)與大學路交叉口某樓盤的業(yè)主馬女士為例，她在準備購房時得知該小區(qū)所有戶型的衛(wèi)浴產(chǎn)品均將采用某美國知名衛(wèi)浴產(chǎn)品。但在交房時她卻發(fā)現(xiàn)，牌子雖然是那個牌子，但卻是令她難以接受的“低配版”。

　　“就拿衛(wèi)生間的淋浴來說，居然沒有頂部花灑，只有一個手持花灑，是這個牌子不錯，但簡直就是‘低低低低配版’。”馬女士說。

　　【聲音】省政協(xié)委員：抓緊修改《示范文本》

　　針對以上在商品房購房市場所出現(xiàn)的種種新問題，正在鄭州參加2019年河南省兩會的省政協(xié)會員李旸說，購房者與開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣合同》中的條款內(nèi)容基本源于住房建設及市場監(jiān)管部門聯(lián)合制定的《示范文本》。但因該范本出臺時間較早，雖然目前省內(nèi)已有個別市地根據(jù)現(xiàn)實中出現(xiàn)的新問題對該合同范本進行過小改，但仍跟不上現(xiàn)實中出現(xiàn)的種種新問題。

　　2017年8月，河南省住建廳等7部門聯(lián)合下發(fā)《關于加快發(fā)展成品住宅的指導意見》中明確要求，從2018年1月1日起，河南全省所有市、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅涉及建設（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。“今后幾乎所有的房子都將按照成品房交付，但《示范文本》中關于這方面的條款卻是缺失的，碰上有良心的開發(fā)商會在補充協(xié)議中約定，但消費者的權益不能單純憑借開發(fā)商自覺去維護。”李旸說。

　　與此同時，李旸補充說，在他所見到的大多數(shù)商品房買賣合同中，購房者和開發(fā)商各自所承擔、擁有的義務和權利很不對等。他介紹說，綜觀大多數(shù)開發(fā)商與購房人所簽訂的合同，如購房人違約，所承擔的賠付責任的數(shù)額往往要高于開發(fā)商違約所應承擔賠付的數(shù)額。“這明顯涉嫌‘霸王合同’，但作為購房者不簽怎么辦？所以就需要政府在制定《示范文本》時，提前替消費者‘把把關’，把一些不合理的約定用固定化的格式規(guī)避掉。”李旸說。

　　【建議】細化條款，避免文字游戲

　　基于上述觀點，李旸也在提案中對于房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的問題及《示范文本》未來的修改給出了自己的建議。

　　他表示，在《示范文本》修訂前，房地產(chǎn)管理部門應當加大專項檢查力度，將利用格式條款加重買房者責任，擴大專業(yè)術語解釋說明，模糊名稱，違約賠償比例約定明顯不平等，補充協(xié)議與主合同內(nèi)容相悖等損害買房者權益的行為列入到治理房地產(chǎn)亂象專項行動中，開展專項檢查。

　　同時，規(guī)范合同填寫標準，制定商品房買賣合同示范文本填寫規(guī)范標準或指導性文件，補充完善合同中專業(yè)術語解釋，補充協(xié)議與主合同之間關系的約定，不可抗力的種類，合同附件標準化格式內(nèi)容。“避免出現(xiàn)高檔大堂、名牌電梯、高級涂料等概念性詞語，讓開發(fā)商去玩‘文字游戲’。”他說。

　　此外，李旸還建議通過住建部門網(wǎng)簽系統(tǒng)的升級，將商品房買賣合同的主合同以及附件內(nèi)容納入監(jiān)管備案和網(wǎng)簽范圍，通過商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的設計、設置和邏輯性把關，杜絕將不符合制定的商品房買賣合同示范文本起草規(guī)范標準或指導性文件的內(nèi)容進行錄入。

　　對于李旸委員的呼吁，河南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理系副主任陳衛(wèi)華博士表示贊同。他表示，現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新問題已要求《示范文本》做出盡快修訂。

　　他同時補充說，在對《示范文本》進行修訂時，應基于兩個基本事實，實現(xiàn)“一個細化、兩個加強”，完成“三項對接”。

　　“基于買賣雙方信息不對稱和市場影響力差異過大兩個基本事實，結合河南省情，細化國家級示范文本，加強對開發(fā)商交易和經(jīng)營行為的約束，加強對購房者合法權益的保護，實現(xiàn)同不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、物業(yè)服務新規(guī)和成品住宅新規(guī)的合理對接。”陳衛(wèi)華舉例解釋說，《示范文本》在修訂時應進一步細化違約責任、加重開發(fā)商惡意違約的違約責任、設定預防開發(fā)商欺詐條款、明確產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記權利義務、細化交房裝修標準、增加交房驗房環(huán)節(jié)約定等。

　　此外，陳衛(wèi)華還表示，對于一些糾紛易發(fā)環(huán)節(jié)（例如規(guī)劃設計變更、交易手續(xù)辦理流程等），既要明確開發(fā)商的告知義務，也要明確違反的責任，以增加信息透明度，維護買方知情權。對于一些涉及買賣雙方切身利益，又具有公共物品屬性的部位（如小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設施的歸屬），應引導雙方自由約定。

　　【回應】新合同范本有望在年內(nèi)使用

　　對于來自購房者的期盼和政協(xié)委員的建議，大河報記者對住建領域主管部門進行了采訪。

　　河南省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關負責人向記者表示，作為房地產(chǎn)市場主管部門，省住建廳關注到了《示范文本》已滯后于市場發(fā)展的現(xiàn)實情況。“住建廳相關處室和其他職能部門已在著手修訂《示范文本》，新一版的《示范文本》也將于2019年內(nèi)出臺，使用。”上述相關負責人說。

　　此外，有業(yè)內(nèi)知情人士也向記者透露，《示范文本》的修訂目前“已經(jīng)過數(shù)次修改，正在征求相關部門的意見，年內(nèi)落地應該沒有問題”。她同時表示，《示范文本》修訂的過程也并非一蹴而就，需要相關輔助性文件、規(guī)范的出臺為其修訂打下基礎。“舉例而言，針對《示范文本》增加成品房交付相應標準的內(nèi)容，就需要一些配套規(guī)范先行出臺。如成品房交付時家裝、家具甲醛含量多少算是超標等細節(jié)問題。”上述知情人士解釋說。