作為“首個且唯一一個赴美上市中國房企”的鑫苑，雖然算不上規(guī)模型房企，但是其一舉一動卻能引發(fā)關(guān)注。近日，有媒體曝光，鑫苑總裁張立洲離職。對于離職的原因，上述媒體分析稱，目前最為流傳的一種說法是，鑫苑老板張勇對公司這兩年的發(fā)展?fàn)顩r不太滿意。

　　在張立洲治下的三年，鑫苑雖然規(guī)模增長緩慢，但是各項盈利指標(biāo)保持穩(wěn)定增長，多元業(yè)務(wù)布局加速。張立洲是否已經(jīng)離職？離職的原因是否又像上文所說？對此，鑫苑回復(fù)新京報記者稱，以公司公告為準(zhǔn)。

　　在強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)下，中小房企在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上面臨著拿地、擴(kuò)張、增長的困局。鑫苑作為最早登陸美國資本市場的中國企業(yè)，曾經(jīng)迎來自己的高光時刻，在鄭州房地產(chǎn)市場一度拔得頭籌，但也錯失了中國房地產(chǎn)市場高速增長的黃金時期，規(guī)模徘徊在100億-200億元左右。不過，鑫苑試圖在規(guī)模賽道之外開辟一條新的發(fā)展路徑，以科技驅(qū)動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，在這條小而美的道路上，鑫苑能否殺出一條血路？在眾多龍頭房企入局之下，鑫苑競爭力又如何？

　　規(guī)模賽道掉隊

　　2016年7月，“萬達(dá)人”張立洲加盟鑫苑。

　　彼時的鑫苑，從財報上來看，各項指標(biāo)放在同行或與自己相比，均顯一般。根據(jù)東方財富網(wǎng)，2013年-2015年，鑫苑的營業(yè)收入分別為8.977億美元、9.197億美元、11.64億美元，同比增速為-1.86%、2.45%、26.59%，毛利為2.990億美元、2.422億美元、2.730億美元，同比增速為6.77%、-19.01%、12.73%。

　　如果再往前倒推10年抑或是更長時間，鑫苑的發(fā)展是另一番景象。

　　22年前（1997年），“山西人”張勇在河南成立了河南鑫苑有限公司。彼時的中國房地產(chǎn)處于“草莽時代”，遍地皆是黃金。創(chuàng)業(yè)伊始，張勇就走出了一條與同行們“與眾不同”之路，采用“不囤地、不捂盤、零庫存”的開發(fā)模式，而這也讓鑫苑走上快速發(fā)展之路。

　　2004年，鑫苑在鄭州房地產(chǎn)市場拔得頭籌，銷售額位居第一，并與建業(yè)地產(chǎn)、正商地產(chǎn)等并稱河南四大龍頭房企，一時風(fēng)光無兩。2005年，鑫苑走上全國化擴(kuò)張之路，并于2007年對接資本市場，成為第一個登陸美國紐約交易所的中國房企。張勇和他的鑫苑，也成為第一個吃螃蟹的人和企業(yè)。

　　縱觀張勇的性格和鑫苑的發(fā)展路徑，敢想敢做，敢于走出河南、走出國門，踩對了節(jié)點(diǎn)，但是“拿多少賣多少”的發(fā)展思路，讓鑫苑的土地儲備匱乏。尤其是在強(qiáng)者恒強(qiáng)的白銀時代，規(guī)模型房企在拿地、融資上占盡優(yōu)勢，走上高增長之路。反觀鑫苑，手中無糧，行走艱難。

　　在張立洲治下的三年，鑫苑的營收與盈利保持增長，2016年-2018年，營業(yè)收入復(fù)合增長率超過24%，毛利復(fù)合增長率超過30%。

　　雖然銷售額增速較前幾年有明顯提高，但是整體銷售規(guī)模仍然較小。根據(jù)鑫苑年報顯示，2016年、2017年、2018年，分別實(shí)現(xiàn)銷售額17.62億美元、24.66億美元、22.65億美元，2018年同比下降8.2%。而同時為河南四巨頭房企的建業(yè)地產(chǎn)，雖然固守河南，但其2018年合同銷售額增長76.5%至536.75億元。在克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，2018年正商地產(chǎn)的銷售額為500.3億元。

　　圖片來源：新京報記者根據(jù)企業(yè)公告制圖

　　對于規(guī)模的增長，鑫苑表示，公司堅持以高質(zhì)量的增長為目標(biāo)，并未一味追求做大規(guī)模。目前，公司已有項目絕大多數(shù)為一二線城市及其周邊剛需及剛改盤，戶型在80平方米-120平方米左右，受政策影響小，盈利穩(wěn)定。未來，公司將堅持既有的發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)健成長。

　　積極補(bǔ)倉使負(fù)債率提升

　　土地是糧草，是基石，是規(guī)模增長的基礎(chǔ)。鑫苑在土地儲備上，也意識到不足，積極納儲。根據(jù)鑫苑年報，截至2016年12月31日，其在中國和美國的11個城市擁有24個項目，預(yù)計總建筑面積為413.89萬平方米，其中17個項目預(yù)計總建筑面積為356.63萬平方米。截至2017年12月31日，在中國和美國14個城市擁有28個項目，預(yù)計總建筑面積為516.26萬平方米，其中19個項目預(yù)計總建筑面積為312.61萬平方米。截至2018年12月31日，在中國和美國14個城市共有42個項目在建和規(guī)劃中，總建筑面積估計為754.18萬平方米，其中29個項目在建，總建筑面積估計為448.01萬平方米。

　　土地擴(kuò)張，也讓鑫苑的負(fù)債率攀升。根據(jù)東方財富網(wǎng)，2016年、2017年、2018年鑫苑總負(fù)債為33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.29%、83.44%、90.72%，在行業(yè)中位居前列。

　　對于負(fù)債上升的原因，鑫苑回應(yīng)稱，近年來公司購地支出較大，致使負(fù)債率提升。目前公司已擁有約550萬平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備，足夠支持未來3年開發(fā)建設(shè)。公司一直以來融資渠道暢通，資金運(yùn)營穩(wěn)健。對于降負(fù)債，鑫苑也表示，未來3年，公司已制定了詳細(xì)的去杠桿方案，將控制購地規(guī)模，加強(qiáng)費(fèi)用管控，提升盈利能力，以利潤償還部分到期債務(wù)，優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)總體負(fù)債水平穩(wěn)中有降。

　　多元化能否助其破局？

　　除了積極納儲外，鑫苑也在為自己謀求一條新的出路和增長點(diǎn)。

　　張立洲加盟后，鑫苑開啟了科技化轉(zhuǎn)型之路，以地產(chǎn)為主業(yè)，以科技和金融為戰(zhàn)略兩翼，形成“一主五輔”的產(chǎn)業(yè)格局，即地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)城運(yùn)營、融資代建、智慧科技、商業(yè)管理、物業(yè)管理。張立洲的思路是，將主業(yè)做強(qiáng)，輔業(yè)做大，形成一主多輔，主輔并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　在此戰(zhàn)略下，鑫苑先后成立產(chǎn)業(yè)平臺鑫創(chuàng)科技、融資代建平臺鑫巖資產(chǎn)、地產(chǎn)管理云平臺鑫巨科技、商管公司盈懷商業(yè)、物管公司鑫苑物業(yè)、智慧科技平臺愛接力科技。值得關(guān)注的是，2017年，鑫苑旗下物業(yè)平臺鑫苑物業(yè)在北京舉行新三板掛牌儀式，但在2019 年1月份摘牌，并向港交所提交IPO招股書。

　　雖然鑫苑寄希望于通過多元化來打開出路，但是這條道路上，虎狼環(huán)伺，Top20房企在科技、金融、物業(yè)、代建、商業(yè)等多元業(yè)務(wù)方面涉獵廣泛，且擁有規(guī)模優(yōu)勢。

　　縱觀鑫苑，目前各項目多元業(yè)務(wù)多在投入階段，營收貢獻(xiàn)比相較于房地產(chǎn)主業(yè)微乎其微。根據(jù)2018年鑫苑年報，在營業(yè)收入中，地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)占比96.5%，物業(yè)服務(wù)占比2.9%，其他業(yè)務(wù)占比0.2%。

　　鑫苑各業(yè)務(wù)應(yīng)收貢獻(xiàn)比。圖片來源 企業(yè)公告截圖

　　在財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)看來，鑫苑多元化的模式總體上值得認(rèn)可，尤其是布局科技領(lǐng)域，較早也是強(qiáng)項，但是需要看清的是，這兩年在科技領(lǐng)域布局的房企往往都是踐行高周轉(zhuǎn)的規(guī)模型房企，通過地產(chǎn)來反哺科技，畢竟科技投入較多、周期較長，對于鑫苑來說需要反思業(yè)務(wù)模式。

　　新京報記者 段文平 編輯 武新 校對 付春愔