去年12月30日，距離拍賣結束最后的72秒，成都市民劉正坤在淘寶網(wǎng)上花123萬拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產(chǎn)權40年。

但是，這套房子卻已被原房屋所有人李娟出租了40年。

也就是說，如果按照“買賣不破租賃”的原則，在40年產(chǎn)權期內(nèi)，買房人劉正坤都無法行使該房的使用權。

李娟認為，劉正坤明知有人租賃而購買，應該自行承擔責任；而劉正坤認為，李娟的租賃合同是虛假的，利用“買賣不破租賃”法律原則逃避法律懲罰。

原告：

拍下房子前多方查詢

認為租賃合同假的

8月14日，劉正坤訴李娟、李浩宇、劉暢排除妨礙糾紛一案在武侯區(qū)人民法院第一次開庭審理，紅星新聞記者進行了旁聽。

劉正坤起訴書（部分）

據(jù)拍賣公告顯示，這套房子位于武侯區(qū)科華中路2號，建筑面積為256平方米，拍賣時間為去年12月13日，截止日是去年12月30日。

在法庭上，劉正坤陳述說，他留意到成都高新法院拍賣這套房子，聯(lián)系了高新區(qū)法院進行咨詢，該院工作人員跟他說，有案外的人對房屋主張租賃權。

劉正坤稱，“高新法院工作人員跟我說，這個我們只是告知，你要自己去核實判斷?！眲⒄?jù)此揣度，這是高新法院工作人員“對租賃不認可”的暗示。

去年12月29日，他到房屋所在的物業(yè)中心進行核實，物管工作人員很警惕，先給原來的業(yè)主李娟打了電話，征得李娟同意后，物業(yè)給他提供了兩個電話，這兩個電話后被證實一個是李娟的，一個是李浩宇的。

“李娟的電話沒有打通，李浩宇在電話中跟我說，不要買這個房子，已經(jīng)租賃了四五十年，除了他在租之外，后面還有人租?！?/p>

劉正坤說，他想去找李浩宇當面核實，要求其出示租賃合同，詢問合同簽訂時間等，均遭到拒絕。

李浩宇

劉正坤說，去年12月30日一早，他再次跑到物業(yè)中心，當時物業(yè)中心的人跟他確認，這套房子就是業(yè)主李娟在使用，根本沒有對外出租。

而在庭審后，記者就物業(yè)核實部分向劉正坤確認，他是否向法院提供相應的書面證據(jù)，他表示“無可奉告”。

“物管跟我確認后，在距離拍賣結束最后的72秒，我拍下了這套房子。”劉正坤說。

《高新區(qū)法院拍賣確認書》顯示，成交價為123萬。

庭審前，原、被告分別交換了證據(jù)，劉正坤從高新區(qū)法院復印了李娟與李浩宇、劉暢的租賃合同，但僅有復印件，沒有原件。

租賃合同顯示，李娟由于拖欠李浩宇電線貨款250萬，無力支付，以科華中路這套房子的租賃使用權作為抵償，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用權租賃價共計246.7萬，簽訂日期為2013年10月26日。

李娟與劉暢簽訂的租賃合同顯示，李娟拖欠劉暢管材貨款275萬，以科華中旬這套房子的20年使用權作為抵償，從2033年至2053年止，年租金價為13.824萬，總價276萬，合同簽訂日期2013年7月6日。

李娟（乙）與李浩宇（甲）所簽協(xié)議書

被告：

拍賣前原告已知有租賃瑕疵

應承擔后果

8月16日，紅星新聞記者在一家奶茶店見到了被告李娟和李浩宇，他們回應了庭審中的一些疑問。

李娟說，2008年她在成都市武侯區(qū)桂溪房地產(chǎn)開發(fā)公司擔任上錦醫(yī)院工地的項目經(jīng)理，負責水電安裝，由于公司拖欠貨款和工人工資，導致她無法跟材料供應商李浩宇、劉暢結清貨款。

李娟

“他們逼我逼得很緊，我又確實沒有錢，只好跟兩人商量，用房屋使用權來抵償。”李娟說，她先與劉暢商量好，將房子后面20年租給他，再將前20年租給李浩宇，所以劉暢的合同要早于李浩宇簽訂。

“簽合同時，劉暢雖然60歲了，但是他經(jīng)濟實力比李浩宇好，他確定自己可以活到120歲。”

李浩宇向記者解釋說，為李娟供應電纜，兩人合作期限長達四年，一直未謀面，一直到2012年的三四月份結賬時，兩人在郫都區(qū)上錦醫(yī)院工地第一次見面。

“我是一個翹腳老板，除了出錢，進貨和出貨均交給員工去辦，手下有四至六個員工。”李浩宇說，李娟拖欠他500多萬貨款，用了兩套房子的使用權作為抵償，其他貨款用現(xiàn)金償還，現(xiàn)在已經(jīng)全部結清。

拿到房子使用權后，李浩宇又拜托李娟將房子出租給第三方使用，直到2018年4月，他將房子收回。不過記者留意到，李浩宇與房子所屬的物業(yè)管理協(xié)議時間為2018年11月。

李娟說，2016年1月，因為前夫與某公司有借貸糾紛，被人起訴至高新區(qū)法院，然而，由于缺席審判，2017年4月14日，到了判決執(zhí)行階段，她才知道自己被列入失信人黑名單，自己名下的5套房產(chǎn)被凍結。

“當年4月10日我飛去北京開會，4月14日就買不了飛機票，飛不回來了?！崩罹暾f，當年7月，她以借貸時已經(jīng)與前夫簽訂分居協(xié)議和缺席審判為由，申請此案再審，被法院駁回。

2018年12月29日，科華中路這套房子被拍賣。拍賣前，劉正坤致電李浩宇確認是否有人租賃房屋，也是拍賣前的唯一一次核實。

“我已經(jīng)跟他說過，有人在租，可是他還是要買，這套房子，參與競拍的只有他一人?！崩詈朴钫f，劉正坤拍賣前已經(jīng)知曉有租賃，已經(jīng)知曉房屋有租賃瑕疵，應該自行承擔后果。

轉眼到今年2月15日，劉正坤拿著執(zhí)行裁定書，要求李浩宇從科華中路這套房子搬出，要求搬出不成，于今年5月26日提起訴訟。

庭審焦點：

公告表示確認？債權債務關系是否成立？

紅星新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，原、被告庭審爭議焦點有二：

第一，高新法院拍賣公告稱，有案外人主張租賃權，以及劉正坤在《拍賣成交確認書》的簽字，是否意味著高新法院對李娟和李浩宇、劉暢租賃合同的認可？

李娟提供的《拍賣標的調(diào)查情況表》中載明：有案外人主張租賃權，租賃情況請買受人自行核實?！皠⒄ぴ?019年1月18日簽過的拍賣成交確認書簽過字，上面就載明，對拍賣過程及結果予以認可，對自己的競買行為負責，證明劉正坤對標的物存在租賃權瑕疵及風險是明知，是接受的?！崩罹旰屠詈朴畲砝盥蓭熣f，這套房子估價為219萬，正因為存在租賃權瑕疵，價值貶損，才以123萬元的低廉價格成交?！百I受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求回復權利原狀，是一種無視拍賣規(guī)則，違背誠實守信的表現(xiàn)，要求法院駁回他的訴訟請求?！?/p>

李浩宇認為，如果劉正坤勝訴，“他一旦得逞，以低價買了房子，又把我趕走，就兩頭占好，我這200多萬完全損失了?！崩詈朴钫f，如果劉正坤對高新法院拍賣公告的認可有異議，應該去找高新法院。

劉正坤在庭審中抗辯中說，高新法院的拍賣公告是一種格式公告，而公告也明確“讓買受人對租賃主張進行自行核實。”

“如果高新法院認可這份租賃合同，它就會在公告中對租期、租金以及租金繳納方式進行公示，可是高新法院并沒有展示，說明是對租賃合同的否定，被告抓住公告中‘房屋瑕疵由買受人承擔’這一點，被告即便簽訂虛假租賃合同也要買受人遵守，不是這個邏輯?！眲⒄ふf。

第二，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關系是否成立？

在答辯環(huán)節(jié)，李浩宇自稱經(jīng)營電纜，然而對經(jīng)營項目一問三不知。被告沒有提供雙方有交易的第三方證據(jù)，如銀行流水、交稅證據(jù)。

劉正坤認為，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關系是否成立，是兩份租賃合同是否成立的關鍵?！叭绻赓U合同是真實的，那我認，如果不是真實，就是以合法的形式逃避法律懲罰，以掩蓋非法侵占他人財物的目的?！?/p>

對于庭審中劉正坤一直緊追不放的“李娟與李浩宇是否存在債權債務關系”，被告代理李律師認為，與本案無關。

行業(yè)人士：

“買賣不破租賃”是保護善意的租客

“四川安企匯利”不良資產(chǎn)處置團隊負責人李國均認為，從本案來看，劉正坤通過人民法院的司法處置程序，合法取得房屋所有權，應當予以保護。

劉正坤發(fā)現(xiàn)其房屋被案外人占用使用，可以要求案外人搬離，拒不搬離的，劉正坤應當通過排除妨礙的法律程序，申請法院強制執(zhí)行搬離。

本案中，李浩宇依據(jù)租賃協(xié)議占用房屋，在高新法院依法處置涉案房屋時，李浩宇若認為自己的租賃權受到侵害的，應當向處置法院提出執(zhí)行異議，以執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴的方式來維護自己的租賃權利。

本案中一旦被告勝訴，相關判決書發(fā)生法律效力，李浩宇的租賃協(xié)議就得到法院的保護，劉正坤只有通過向李浩宇協(xié)商，商議解除原租賃協(xié)議，并進行合理補償，以達到清空、收回房屋的目的。

“買賣不破租賃”在《物權法》中是為了保護善意租客，在房屋產(chǎn)權變動過程中，不因產(chǎn)權的變動而影響已經(jīng)生效的租賃合同。該條款的規(guī)定，僅是保護善意租客。

如被執(zhí)行人為了干擾法院的執(zhí)行，惡意設置執(zhí)行障礙，擅自在房屋查封后，或者在房屋已經(jīng)設置了抵押權的基礎上，與案外人簽訂虛假的租賃協(xié)議，以達到對抗法院執(zhí)行的目的，這種租賃關系是不受法律保護的，人民法院除了依法判令租賃合同無效外，還應當依據(jù)拒不執(zhí)行判決、裁定的相關條款，對被執(zhí)行人、案外人處于罰款、拘留等處罰。情節(jié)嚴重的，應當依法追究相關人員刑事責任。

文中當事人為化名

來源：成都商報