中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問。

1.公告發(fā)布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

3.確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

4.什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

“專業(yè)術語太強，看不懂！”

很多網(wǎng)友看完公告后紛紛表示

“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”

解讀來了！

“房貸利率是變高了還是降了？”

這是網(wǎng)友關注度最高的問題。

根據(jù)公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

而2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

中國人民銀行有關負責人表示，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。

在上述新政實施前，目前房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。

即，如果按貸款期限5年以上計算，新政實施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。

但是實際操作中，目前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。

自2016年“9.30”樓市調(diào)控收緊政策后，房貸利率折扣優(yōu)惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。

也就是說，目前銀行實際的房貸利率高于現(xiàn)行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。

房貸利率未來會下降嗎？

LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準利率低，豈不是房貸利率也下降？對此，日前央行副行長劉國強表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。

此次央行公告也明確，為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

“根據(jù)央行的規(guī)定，如果LPR利率下調(diào)，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機制下，房貸利率沒有變化，存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。

“預計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為，從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

有一點值得關注的是，根據(jù)李萬賦的計算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現(xiàn)上升趨勢，對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實際上具體的貸款利率只會上調(diào)，而不會下調(diào)。

未來房貸利率或呈現(xiàn)因人而異現(xiàn)象

嚴躍進還表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調(diào)，而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。

根據(jù)央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場而異的現(xiàn)象。在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調(diào)。此類上調(diào)最后也會影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。

此外，根據(jù)新政，未來借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。

嚴躍進認為，明確購房者可約定利率重定價周期，其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算，可以基于購房者的需要進行微調(diào)，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續(xù)也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協(xié)調(diào)的地方。