銀保監(jiān)會回應深圳樓市異動：已采取監(jiān)管措施

　　近期，深圳樓市“天價房秒光”、近百萬“喝茶費”等逆勢行情引來多方關(guān)注，隨之，可獲貼息的房屋抵押經(jīng)營貸被推上風口浪尖。該資金用來救助受困于疫情的中小微企業(yè)，卻疑似變相流入了樓市。

　　4月20日，央行深圳支行發(fā)聲，要求轄內(nèi)銀行就此排查。同一天，深圳市中小企業(yè)服務局發(fā)布公告，將會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。

　　監(jiān)管的達摩克利斯之劍高懸，投資者殺進深圳樓市豪賭一把的念想是否中斷？

　　“在深圳套現(xiàn)辦法太多了，膽大者可以拿數(shù)百萬撬動上千萬資金。”觀望許久的意向購房者美芽告訴新京報記者，自己所在的購房者群會有人“支招”，還有大V建立專門的微信群，年費近2000元教大家如何買房。而其中，套現(xiàn)的招數(shù)之一就是抵押經(jīng)營貸。

　　她以深圳福田區(qū)一小區(qū)為例稱，半年前一套房屋價格200多萬元，半年后就漲到400萬元。寶山區(qū)部分樓盤房價漲勢更猛。采訪中，美芽感慨：“深圳現(xiàn)在就是這么瘋狂”，同時也追悔錯過了去年跟著大V暴富的機會。

　　“只要房價漲，就會吸引資金。在深圳買套民房都比在很多城市買商品房強，拿到貸款投實體經(jīng)營也不比投房地產(chǎn)回報率高。”做了20年房屋中介的阿澤（化名）這樣看待資金對樓市的趨之若鶩。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，深圳的規(guī)劃利好、落戶條件相對寬松、去年豪宅稅線取消等都是房價的支撐因素，高房價反過來又是高杠桿的成因。不過，深圳樓市假消息滿天飛，炒作很容易讓正常購房者失控。

　　新京報記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，央行要求深圳轄內(nèi)銀行排查房抵經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場之際，目前仍有投機者伺機而動，中介攬客不停。不過，一些前期找中介墊資買房的投資者已經(jīng)慌了神，擔心房子短期無法抵押變現(xiàn)，還要給資金掮客付高額利息。“每天萬分之八的利息，800萬的房子一天就要還6400元，誰耗得起？

　　投資者“包裝”入市：開公司 抵押房產(chǎn)套貸款

　　美芽長年潛水于購房群，她告訴記者，深圳樓市存在的高杠桿問題并不是近期才出現(xiàn)。而自己學到的套現(xiàn)招數(shù)之一就是抵押經(jīng)營貸。“比如有500萬現(xiàn)金，買房之后找個中介給你包裝出一家創(chuàng)業(yè)公司，把房子抵押了，一般能貸出房屋總凈值的七成資金（約350萬元），這相當于以三成首付甚至更低的價格就可以再買一套房產(chǎn)。”

　　在美芽看來，個人能以此模式循環(huán)買房。“只要房子漲價，賣出去還錢就能解套，這個辦法可以連環(huán)撬動很多房產(chǎn)。”

　　“說直接一點，中介和銀行會想著辦法把錢給你。”她以深圳福田區(qū)一小區(qū)為例，半年前一套房屋價格200多萬元，因為有學區(qū)利好和地鐵等交通便利條件，半年后就漲到400萬元。在深圳，寶山區(qū)部分樓盤房價漲勢更猛，不過也有樓盤價格漲勢平平。

　　“如果去年花2000元年費入了大V的群，買他推薦的樓盤，今年可能就賺出（年費的）100倍來，深圳現(xiàn)在就是這么瘋狂。”美芽感嘆之余憧憬無限，目前自己手里有一筆購房資金，但因為“膽小”錯過了很多次出手機會，現(xiàn)在仍在觀望深圳房價走勢。

　　“那現(xiàn)在還能做嗎？”

　　連日來，深圳各部門發(fā)聲嚴查房抵貸買房的消息一出，美芽所在購房群“炸鍋”，擔心操作層面收緊。

　　近期，深圳樓市于網(wǎng)絡(luò)上掀起一波狂熱：4月初，深圳4000萬公寓“秒光”，銷聲匿跡很久的茶水費在個別項目重新出現(xiàn)。此外，有中介掛出的深圳局部樓盤價格今年漲了10%。繼而，可獲貼息的房屋抵押經(jīng)營貸，被指為此輪房價上漲的一個推手。

　　抗疫專項貸款的一大特點是“便宜”。根據(jù)央行此前公布，已推出至少千億級的優(yōu)惠利率貸款，加上財政部等明確按實際貸款利率再給予一半的貼息，獲得該貸款的部分企業(yè)實際融資成本僅約2%。記者采訪多家銀行了解到，正常房抵經(jīng)營貸的利率參照最新LPR報價，有的銀行在該基礎(chǔ)上再加點，以4月最新報價看，1年期利率為3.85%。

　　“經(jīng)營貸一年一歸本，也就是說，假設(shè)你借100萬元，每年都要還一次本息，下一年再貸出來，最長期限6年。按LPR計算每年是3.85萬元的利息，平均到每個月是3200元左右。經(jīng)營貸已經(jīng)比其他貸款利率低，如果有貼息就更便宜了。”一位國有大行信貸人士稱。

　　中介鼓吹疫情下投房產(chǎn)，經(jīng)營貸額度高但銀行關(guān)不易過

　　套出資金再入樓市，賭的是房價還會上漲。

　　“在深圳買套民房都比在其他城市買商品房強。”在深圳做了20年房屋中介的阿澤稱，近期毗鄰深圳的惠州打出特價，原來要求首付三成的房子，有的開發(fā)商給墊資兩成，購房者付一成就可以買，原因是開發(fā)商資金回籠不了，就算不賺錢也愿意。而和惠州交界的深圳房價，仍保持在4萬元上下不回落。

　　阿澤稱，3月、4月的樓市成交量已有所恢復，雖然還沒回到疫情前的規(guī)模，不過有一些商戶可能經(jīng)營不下去了，有很多人壓低價格賣房變現(xiàn)。“今年你有資金又沒地方投的情況下，可以投房地產(chǎn)。”

　　阿澤篤定，深圳房價不會被壓下來，而且成交率會比以前更好。其推薦理由包括深圳靠沿海地帶的工廠基本都靠外貿(mào)，現(xiàn)在國外疫情更嚴重，這些外貿(mào)工廠九成以上都是停工狀態(tài)，暫時會停到八九月份，還可能更久。此外，還有很多線下培訓班，因為改線上授課都關(guān)了，餐廳盈利情況也堪憂。投入經(jīng)營的回報率低，不如就往房地產(chǎn)投。

　　實際上，隨著疫情漸遠，深圳樓市已率先爆發(fā)。3月深圳全市二手住宅均價為59048元/平方米，環(huán)比上升0.95%。其中，寶安成交均價為65031元/平方米，環(huán)比上升1.21%，漲幅最大。在業(yè)內(nèi)看來，深圳樓市這輪熱潮，除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外，消費貸、房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場也是一股很強的助推力。

　　至于經(jīng)營貸只能由公司申請，個人怎么辦到？阿澤表示并非難事。他告訴記者，不管是有限公司還是個體，成為一家公司法人都不難，直接在深圳工商行政管理局官網(wǎng)上就可以申請注冊，地址填到深圳某小區(qū)、某寫字樓，然后打一筆注冊金到公司賬戶，鎖定三個月后拿走，再把整套流程走完就可以。阿澤稱，一部分公司都是空殼，工商局可能會抽查一部分，比例大概在1/10。

　　“注冊資金有一千萬元的話，貸出一兩千萬元都有可能。”他透露，如果做抵押貸款時想多貸出一些資金，給第三方評估公司點“好處費”，讓他們適當做高抵押資產(chǎn)的估值就可以。

　　不過，這一關(guān)似乎并未如中介所言易過。

　　記者采訪了解到，經(jīng)營貸額度相對更高。深圳一家國有大行的信貸人士告訴記者，該行房屋抵押貸款分兩種，一種是企業(yè)經(jīng)營貸，貸款上限是500萬元，要求申請者必須名下有公司，是公司法人，同時銀行會看公司經(jīng)營范圍、供銷合同等；另一種是消費貸，貸款上限200萬元，需提供資金用途材料，如購物發(fā)票等。兩種貸款的額度上限均不得超過房屋凈值的7成。

　　另一家國有大行信貸人士稱，該行房抵經(jīng)營貸額度上限是1000萬元，申請者必須是公司法人或股東才可以，同時要提供流水賬單，額度至少是貸款額的兩倍。如貸款100萬元，需要提供公司200萬元流水。

　　不同地區(qū)、不同銀行執(zhí)行標準略有差異。北京一家國有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款；另一家國有大行信貸人士介紹，房抵貸資金都直接打到第三方賬戶。

　　“假設(shè)你們是A公司，從B公司買100臺電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行看見你的供銷合同，貸給你100萬元，直接打到B公司。”一位股份制銀行人士也說道，但你和B公司是什么關(guān)系，查起來可能就難了。又如電腦市面價值8000元，但合同寫1萬元一臺，牽扯一點稅的問題，需要增值稅發(fā)票，不過這個也可以花錢買，所以只要材料都拿給銀行，銀行也不能說辦不了。

　　該人士還透露，抵押房屋的位置越核心，可能貸出的成數(shù)越高，因為不擔心房子價格有太大波動，如果是遠郊區(qū)非核心地段的，或許最多只能貸出房屋凈值的4-5成。此外，除了房子要抵押，也要看申請者個人和公司流水，月收入平均流水必須在還款額的1.5倍以上；如果已婚，要同時看配偶的收入流水，申請貸款時需要雙方同時到銀行面簽。

　　受訪銀行人士都強調(diào)，明令禁止房屋抵押貸款資金流向股市、樓市，放貸后會追蹤資金，且如果購房者循環(huán)利用房屋抵押貸款，個人累計負債過高，也可能被拒發(fā)貸款。被問及有沒有比經(jīng)營貸利率更低的貸款，比如近期傳的貼息貸款是否可用，有銀行人士稱：“那是胡干，鉆政策空子，銀監(jiān)會要查的。”

　　央行排查或減緩房價躥升，業(yè)內(nèi)：要打破樓市必漲預期

　　用貼息企業(yè)貸款買房，這觸碰了全社會有關(guān)疫情的敏感神經(jīng)。“想置換房但錢不夠，按照政策只能先賣了第一套，但以往就有很多人借著各種貸款名目，把房子抵押貸出錢再投到樓市。這次被懷疑是動了疫情期間的專項抗疫資金，本來要救受困的中小微企業(yè)，結(jié)果又被套出來進樓市了。”一位地產(chǎn)分析師對新京報記者表示。

　　4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務局、深圳市住建局、深圳銀保監(jiān)局、深圳市市場監(jiān)管局五部門通報房抵貸買房調(diào)查情況。其中，央行深圳市中心支行表示，根據(jù)商業(yè)銀行初步排查情況，未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸的情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房抵經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況；轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。已要求商業(yè)銀行對信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

　　今年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比下降6.8%，不過4月17日召開的中央政治局會議仍強調(diào)“房住不炒”。此前央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)公開表態(tài)中也多次重申這一原則。

　　在一位地產(chǎn)業(yè)分析師看來，有些中介的說辭偏理論化，實際執(zhí)行中有難度或風險很大。例如疫情貼息企業(yè)貸款沒人敢用來買房，但這些資金弄出來再貸款給別的企業(yè)是有可能的。他也提醒，深圳樓市假消息滿天飛，如“零首付買房”、“零利率買房”等都是假的，炒作很容易讓正常購房者失控。

　　談及深圳房價居高不下及高杠桿問題，該分析師認為，去年深圳豪宅稅線取消是最近2個季度市場熱的核心原因。根據(jù)公開報道，去年11月，深圳普通住宅不再設(shè)置價格線，只要小區(qū)容積率高于1.0的住宅、單套建筑面積在144平方米以下的均屬普通住宅，滿兩年可免征增值稅。當時不少專家就表示，新政策實施后，一套房能省20萬-30萬元增值稅，很多之前猶豫的買家都出手了。

　　杠桿高則是歷史原因。該分析師稱，從遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象的“三價合一”政策看，深圳是全國一線城市執(zhí)行最晚的。此外，樓市調(diào)控政策不論是落戶政策下的限購，還是信貸首付比例在一線城市里面又最寬松。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英也對新京報記者表示，深圳房地產(chǎn)市場一直都是高杠桿推動，近一年房價的上漲，主要原因還是規(guī)劃利好的帶動影響：2019年2月粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃落地，8月深圳建設(shè)“先行示范區(qū)”，11月港澳居民在粵港澳大灣區(qū)置業(yè)條件放松等。

　　“2019年深圳多項利好政策發(fā)布，增加了市場活躍度和信心，雖受疫情影響，但很快就恢復了，市場整體情況良好，銷售價格走高。此次受央行排查房抵經(jīng)營貸一事，或會減緩房價上漲動力，短期內(nèi)深圳房價會維穩(wěn)，保持穩(wěn)定運行。”國仕英稱。

　　對樓市“趨之若鶩”的不止炒房一方。中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林表示，我國房地產(chǎn)近20年沒有出現(xiàn)過折損下跌現(xiàn)象，銀行都已經(jīng)認同房價的穩(wěn)定性，偏好房產(chǎn)抵押，會讓銀行對房地產(chǎn)的押注越來越高，依賴性越來越大。所以現(xiàn)階段想要讓寬松的信貸不流入樓市，一方面嚴查貸款流向，另一方面要打破樓市必然上漲的一致性預期。

　　新京報記者 程維妙 編輯 王進雨 校對 薛京寧