部甚至因?yàn)榻祪r被砸。與之前開盤動輒去化幾百套房不同的是，現(xiàn)在7天能去化20套就已算是好成績了，即使是這樣，還是房企以平價、降價來獲得的。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策沒有放松跡象，短期內(nèi)市場難以回暖，購房者逐漸回歸理性，房企投資積極性降低，但近期的央行降準(zhǔn)或?qū)⒂瓉硇碌睦谩?/p>

樓市“銀十”難現(xiàn)，7天去化20套已是好成績

剛剛過去的國慶小長假，放眼全國房地產(chǎn)市場，鄭州并不是獨(dú)奏一曲《涼涼》。

杭州、南京、蘇州、廈門、合肥等二線城市的樓市也不樂觀。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，10月1日至5日，南京共成交商品房167套，平均每天30多套。

據(jù)了解，一天兩位數(shù)的成交量是這個國慶黃金周一二線城市樓市的常態(tài)，前兩年在房地產(chǎn)市場一路高歌猛進(jìn)的鄭州，在調(diào)控的重壓下，也沒能在這個“銀十”小長假再現(xiàn)繁榮。

大河報(bào)·大河客戶端記者走訪鄭州部分樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分舉辦促銷暖場活動的售樓部到訪量都不錯，但沒有做活動稍顯冷清。從銷售情況來看，大部分表現(xiàn)平平，只有少數(shù)樓盤能達(dá)到兩位數(shù)的成交。

鄭東新區(qū)美景東望項(xiàng)目，售樓部在小長假期間現(xiàn)場提供冷餐、網(wǎng)紅可樂激光雕刻、兒童手作DIY等等，吸引了不少市民前來娛樂。“我們活動期間一天的到訪量約490，但項(xiàng)目目前還沒有開盤，所以并不存在成交量。”置業(yè)顧問劉先生說。

金水區(qū)某樓盤國慶期間舉行了美食節(jié)和音樂節(jié)，現(xiàn)場火爆，但據(jù)置業(yè)顧問介紹，在到訪量爆滿的情況下，該項(xiàng)目僅換來1套住宅的成交。

惠濟(jì)區(qū)某樓盤營銷中心沒有舉辦促銷活動，整個大廳顯得冷冷清清，“近幾年都沒有在假期這么清閑過了，有時候一天還接待不了3組客戶。”一名置業(yè)顧問介紹，該樓盤在7月下旬推出一棟樓銷售，目前僅剩5套房源可售，十一期間到訪的客戶均是前來咨詢的。

在整個市場趨冷的情況下，成交量高也只是相對而言，7天賣出20套已讓房企興奮不已。

大河報(bào)·大河客戶端記者了解到，地處綠博片區(qū)的康橋香溪郡每天成交5~6套;位于高新區(qū)的裕華滿園國慶七天共賣了28套，平均每天出貨4套;同樣能達(dá)到20套以上銷售額的還有北三環(huán)的泰山御景項(xiàng)目。

漲價銷售已少見，“以價換量”成常態(tài)

有業(yè)內(nèi)人士表示，今年國慶長假期間，不止鄭州，全國樓市均呈現(xiàn)促銷力度大但觀望多成交少的情況，甚至有樓盤推出的產(chǎn)品實(shí)際價格均明顯低于此前“吹風(fēng)價”。

由于降價太多，部分城市甚至出現(xiàn)了降價砸售樓處現(xiàn)象。比如上饒某項(xiàng)目，因價格從10000元/㎡降至7000元/㎡，國慶期間被大量業(yè)主維權(quán)，導(dǎo)致售樓處被砸;上海某項(xiàng)目均價從3.5萬降到2.6萬，業(yè)主也是舉牌維權(quán);而河南某地市也有開發(fā)商降價導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)堵門的情況發(fā)生。

鄭州雖然未出現(xiàn)如此大幅“跳水”的項(xiàng)目，但有不少樓盤以各種“內(nèi)部福利”等為由進(jìn)行促銷，變相降價500~1500的樓盤不在少數(shù)。

在南龍湖某項(xiàng)目營銷中心，周邊項(xiàng)目普遍定價超過9000元/㎡，而該項(xiàng)目全部優(yōu)惠完后僅為8500元/㎡左右;滎陽出現(xiàn)7700元/㎡的特價房;平原新區(qū)某項(xiàng)目以6700元/㎡的低價開盤;鄭州北三環(huán)附近某項(xiàng)目按照17000元/㎡的備案價低姿態(tài)銷售……

鄭州某房企副總裁表示，目前的鄭州樓市，房企、消費(fèi)者、市場都在僵持者，哪方面僵持不了就會妥協(xié)，就目前來看，基于年終業(yè)績考核、回款壓力等原因，部分房企出現(xiàn)了妥協(xié)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)就是上述的“以價換量。”

“好的房子永遠(yuǎn)不愁賣，當(dāng)潮水退去，才能看出誰在裸泳。”對此，某營銷中心總監(jiān)表示，樓市的降溫，讓購房者也回歸理性，與之前市場“見房就搶”的不理智相比，除了區(qū)位、配套之外，購房者越來越看重房子本身的質(zhì)量、物業(yè)及服務(wù)，整個消費(fèi)取向正從“性價比”往“質(zhì)價比”轉(zhuǎn)移。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清指出，雖然目前看來房地產(chǎn)市場漸冷，但部分地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴程度較高，應(yīng)警惕市場降溫下，地方變相放松房地產(chǎn)市場調(diào)控。

房企拿地積極性降低，央行降準(zhǔn)或迎新利好

“金九銀十”成色不足已然是事實(shí)。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面由于全國熱點(diǎn)樓市全面限價，房地產(chǎn)市場已經(jīng)無淡旺季之分;另一方面，和目前房價偏高及購房者觀望情緒濃有關(guān)。

而且，鄭州房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松跡象，短期內(nèi)市場難以回暖，具體反映為房企開發(fā)積極性降低，拿地積極性減少。如近期北龍湖拍地沒有了多家企業(yè)競爭的現(xiàn)象，剛剛拍出的兩宗地也僅僅只有3個企業(yè)參與競拍;許昌、安陽等地也陸續(xù)出現(xiàn)土地流拍的情況。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年1~8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，太原、天津、烏魯木齊、蘇州、上海等地均出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

不過，漸入“寒冬”的樓市并非毫無轉(zhuǎn)機(jī)。

10月7日中午，央行發(fā)文表示，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，當(dāng)日到期的中期借貸便利(MLF)不再續(xù)做。記者了解到，這是今年第四次定向降準(zhǔn)，將再釋放增量資金約7500億元。

“此次央行降準(zhǔn)的時間，應(yīng)該是有很強(qiáng)的信號意義的。從當(dāng)前降準(zhǔn)政策看，每一次降準(zhǔn)，無論是直接還是間接，樓市都會有較為積極的反應(yīng)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受大河報(bào)采訪時表示，降準(zhǔn)其實(shí)也是為了更好地降低房企貸款融資成本，對于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的。此外，降準(zhǔn)以后，還會刺激銀行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加。

“上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產(chǎn)市場上下都面臨著較為嚴(yán)重的融資難題，所以大家都在過苦日子。”一名業(yè)內(nèi)專家稱，下半年，隨著四次降準(zhǔn)的不斷貫徹實(shí)施，銀行的流動性開始得到了一定的好轉(zhuǎn)，這個時候房地產(chǎn)市場的馬太效應(yīng)將會進(jìn)一步得到發(fā)揮，大型、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大。

大河報(bào)·大河客戶端記者 孫煊哲 實(shí)習(xí)生 馮子雍