鄭州一市民在某中介門口查看房源

一中介櫥窗里的二手房源很充足

    □大河報(bào)·大河客戶端記者孫煊哲實(shí)習(xí)生馮子雍文記者白周峰攝影

    前9個(gè)月，鄭州二手房比2017年同期相比少成交近7000套！今年以來(lái)，鄭州二手房市場(chǎng)沒(méi)了兩年前的紅火，受嚴(yán)格的限購(gòu)政策、房貸利率上浮等因素影響，二手房市場(chǎng)慘淡進(jìn)入最后一季。“掛牌4個(gè)月，降了30萬(wàn)才賣出去！”記者近日在走訪鄭州二手房市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，買房冷靜觀望、中介成交寥寥，賣家降價(jià)出手已成常態(tài)。

    市場(chǎng)觀望情緒濃厚金水區(qū)某房源歷時(shí)4個(gè)月、降價(jià)30萬(wàn)才出售

    “真的是入了這一行之后，才發(fā)現(xiàn)二手房并不好做。”鄭州市管城區(qū)的中介小陳告訴記者，他是2017年下半年開(kāi)始入行的，用他自己的話說(shuō)，當(dāng)時(shí)也沒(méi)人指點(diǎn)一下，他不知情地選擇一個(gè)處于下行波動(dòng)期的行業(yè)。在他入行的這段時(shí)間里，二手房市場(chǎng)觀望狀態(tài)的客戶增多，交易周期拉長(zhǎng)，成交量相較之前有明顯下降。

    10月14日，記者來(lái)到小陳工作的門店，正值周日，但店里只有幾位工作人員坐在電腦前玩手機(jī)，并沒(méi)有看到客戶簽約。“有幾位同事帶客戶看房了，幾乎每天都是這樣，帶看的多，成交的寥寥無(wú)幾。”小陳告訴記者，“客戶像是約好了一樣，都在觀望，不說(shuō)買，也不說(shuō)不買。”

    據(jù)了解，小陳所工作的區(qū)域，一套二手房從掛牌到出售的周期一般需要兩個(gè)月時(shí)間。

    而在金水區(qū)擁有4家中介門店的祥子，同樣表示目前二手房市場(chǎng)不好做。

    “從9月份開(kāi)始，二手房市場(chǎng)明顯下行，成交量跟之前比減少了挺多。”祥子稱，目前客戶以改善需求為主，剛需客戶占比大約不到30%，改善型客戶的特點(diǎn)很明顯，不缺房子住，也不急著買，“他們等得起，也有跟房東談價(jià)錢的底氣”。

    據(jù)祥子介紹，近期從他手里成交的一套北環(huán)索凌路的改善型住宅，建面142平方米，最終以204萬(wàn)總價(jià)成交。“這套房子掛了4個(gè)月了，最開(kāi)始掛牌價(jià)是235萬(wàn)，足足降了30萬(wàn)元。”祥子說(shuō)。

    “那個(gè)房源好歹是出售了，而我這個(gè)降了30萬(wàn)還沒(méi)賣出去。”在祥子的中介店里，記者采訪到一位客戶王女士，據(jù)稱，王女士有一套位于秦嶺路建設(shè)路的房源在售，90平方米，掛牌價(jià)180多萬(wàn)元，掛牌兩個(gè)月，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)降至150萬(wàn)元，陸陸續(xù)續(xù)看房的人不少，卻始終沒(méi)人定下來(lái)。“這已經(jīng)低于我們小區(qū)的平均成交價(jià)了，難道還要再降價(jià)嗎？再等等吧。”王女士很困惑。

    賣房者在等買房者也在等

    李先生的姐姐在西三環(huán)某小區(qū)居住，他打算買一套房離姐姐近一些。兩個(gè)月前，工作人員小許帶他看過(guò)幾套房后，他看上了王女士那套90平方米的房子，“看著房子還可以，但是等了兩個(gè)月這套房降價(jià)了，我就想再等等。”李先生稱，他近期看了不少房子，還沒(méi)拿定主意，尤其是看中的房源從180萬(wàn)降到150多萬(wàn)元，“再等等唄，說(shuō)不定還會(huì)再降呢。”李先生可以說(shuō)是購(gòu)房者的一個(gè)縮影。

    此外，2000年以前的房子銷量很低，幾乎很少有人問(wèn)津，“有‘房子是用來(lái)住的’這個(gè)市場(chǎng)基調(diào)在，很多顧客寧愿多加八九萬(wàn)元差額稅買次新房，也不愿意買價(jià)格稍低的老居民樓。”鄭東新區(qū)某二手房中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。

    該負(fù)責(zé)人介紹，目前市場(chǎng)暫時(shí)冷卻，賣房者與買房者都回歸理性，坐地起價(jià)的現(xiàn)象不復(fù)存在，搶房熱也已經(jīng)退潮。但掌握二手房?jī)r(jià)格較多主動(dòng)權(quán)的賣家也不愿意大幅降價(jià)，在他們看來(lái)，房子是不能賣虧的，如果沒(méi)有達(dá)到心理預(yù)期價(jià)格，寧愿再等等也不會(huì)出手，暫時(shí)不出售也可以出租，只要不是急用錢的賣家，都愿意等。

    全國(guó)二手房市場(chǎng)均在降溫鄭州前9月成交同比少7000套

    即使二手房市場(chǎng)近段時(shí)間以來(lái)一直在走下坡路，但價(jià)格仍與新房形成倒掛。

    以北環(huán)片區(qū)為例，新房樓盤美景美境均價(jià)約為16500元/平方米，錦藝金水灣均價(jià)約為16000元/平方米，泰山譽(yù)景均價(jià)約為17000元/平方米，但附近的二手房?jī)r(jià)格每平方米普遍高出新房約3000元。如普羅旺世小區(qū)，二手房成交均價(jià)約20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也賣到19000元/平方米，瀚宇天悅二手房成交均價(jià)則在18500元/平方米左右。

    “從與新房?jī)r(jià)格對(duì)比來(lái)看，鄭州二手房還是有降價(jià)空間的。”鄭東新區(qū)某二手房中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，“但目前降價(jià)銷售的賣家還是少數(shù)，即使降，也很難降到周邊新房均價(jià)以下。”

    對(duì)此，金水區(qū)一知名中介店面經(jīng)理分析說(shuō)：“二手房市場(chǎng)就是樓市走向的‘晴雨表’。之前房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，購(gòu)房者恐慌情緒重，二手房成交很快，當(dāng)前市場(chǎng)平穩(wěn)，而新房受限價(jià)舉措影響，價(jià)位甚至比二手房更加實(shí)惠，在選擇房源時(shí)，購(gòu)房者就會(huì)理性比較，這就導(dǎo)致了二手房成交慢的現(xiàn)象。”

    成交量少且慢，二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀從鄭州市房管局的數(shù)據(jù)上也可見(jiàn)一斑。

    鄭州市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，鄭州市二手房成交6247套，8月份成交量為6914套，環(huán)比下降約9%；2017年9月份，鄭州市二手房成交6561套，今年比去年同期減少314套，降幅約4.37%。

    累計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1~9月，鄭州市二手房共成交47160套，而2017年1~9月，鄭州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量減少近7000套，降幅約12.8%。

    二手房市場(chǎng)降溫已成不爭(zhēng)的事實(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看也是如此。

    根據(jù)前段時(shí)間上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年上半年10城二手房市場(chǎng)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，2018年上半年，受監(jiān)測(cè)的10大城市二手房累計(jì)成交約34.3萬(wàn)套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告監(jiān)測(cè)的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無(wú)錫、金華，涵蓋了一二線熱點(diǎn)城市。

    降溫只是正常市場(chǎng)波動(dòng)有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨理性

    “二手房市場(chǎng)暫時(shí)冷卻有三方面原因，一是價(jià)格與新房形成倒掛，導(dǎo)致更多購(gòu)房者持觀望態(tài)度；二是稅費(fèi)政策，導(dǎo)致購(gòu)買二手房成本增加；三是限購(gòu)的原因，很多家庭不再具備購(gòu)買資格，這也是整個(gè)樓市呈下行趨勢(shì)的原因之一。”一位來(lái)自券商研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師如是說(shuō)。

    關(guān)于影響二手房市場(chǎng)成交量的稅費(fèi)政策，在金水區(qū)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作的祥子幫記者算了一筆賬：

    在契稅方面，新房、二手房的征收標(biāo)準(zhǔn)一樣，不同點(diǎn)在于二手房需要繳納個(gè)人所得稅及增值稅，以及交給中介的傭金（一般是1.5%、2%），在面積相同、總價(jià)相同的理想情況下，二手房稅費(fèi)往往比新房多出幾萬(wàn)塊錢。

    更關(guān)鍵的是，如果你看中的是2015年1月1日以后的二手房，個(gè)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是差額的20%。也就是說(shuō)，如果這套房子上次交易價(jià)是100萬(wàn)，這次賣150萬(wàn)，所需繳納的個(gè)稅是10萬(wàn)。

    “隨著七部委聯(lián)手整治樓市亂象，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率上會(huì)保持穩(wěn)定。”河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，從目前用戶選擇戶型和價(jià)格段的情況來(lái)看，房子本身的實(shí)用價(jià)值越來(lái)越被看重，住房需求逐漸回歸居住屬性，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨理性。而且，在限購(gòu)政策持續(xù)加碼、房貸利率逐步提高，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的大背景下，二手房市場(chǎng)的暫時(shí)冷卻并不顯得突兀。

    “二手房與新房之間還存在一定的價(jià)格差，二手房市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的盤整過(guò)程，會(huì)擠出一些水分。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

    在他看來(lái)，鄭州作為中原城市群龍頭城市，又是省會(huì)城市，旺盛的需求一直存在，房?jī)r(jià)會(huì)保持健康穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，二手房也不會(huì)有太大波動(dòng)，對(duì)購(gòu)房者而言，因?yàn)榕涮壮墒旌兔黠@的位置優(yōu)勢(shì)，品牌房企的二手房社區(qū)也不失為一個(gè)好的選擇。