這個被住建部預(yù)警的城市房價領(lǐng)漲70城！未來樓市怎么調(diào)？

　　中新經(jīng)緯客戶端9月19日電(王永樂)近期不斷有“買房開始虧錢了”“炒房客的冬天真的來了”等消息刷屏，真實情況如何呢？國家統(tǒng)計局近日公布的8月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，一二線城市房價環(huán)比漲幅較上月略有回落，三線城市房價環(huán)比漲幅微增。其中，南寧在被住建部預(yù)警提示兩個多月后，新房價格環(huán)比漲幅驟增至2.3%，領(lǐng)漲70城。

　　70城房價漲幅收窄

　　2019年8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù) 國家統(tǒng)計局網(wǎng)站截圖

　　從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，8月份新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為10個，創(chuàng)2018年4月以來新高；二手房連續(xù)出現(xiàn)了3個月20個城市房價下調(diào)，為近2年來首次出現(xiàn)；僅有三線城市二手房價格環(huán)比漲幅較上月略有擴大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，各地降價促銷的做法一定程度上限制了新房價格環(huán)比漲幅的擴大，同時也使得同比增幅數(shù)據(jù)難以擴大。二手房出現(xiàn)降溫態(tài)勢，一方面是受新房的影響，另一方面也和二手房本身的交易市場有關(guān)。他指出，近期各省會城市對于學(xué)區(qū)房的管控較為嚴(yán)厲，這使得部分二手房屬性的學(xué)區(qū)房降溫較為明顯，房價進一步趨穩(wěn)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英分析認(rèn)為，受市場調(diào)控影響，部分價格漲幅過快的城市得到控制。7月30日，中共中央政治局會議首次強調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央政府控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。隨后部分熱點城市紛紛出臺調(diào)控政策，抑制房價過快上漲。從下跌城市或持平城市來看，重慶、杭州、成都、南京等熱點城市新房或二手房價格受調(diào)控影響，都有所下滑。

　　南寧房價領(lǐng)漲70城 曾被住建部預(yù)警

　　70城房價數(shù)據(jù)還顯示，8月份新房及二手房價格環(huán)比漲幅靠前的多為三線城市。

　　8月份新房價格環(huán)比漲幅居首的城市是南寧，達2.3%。呼和浩特和唐山分別以2.2%、1.9%的漲幅分列二、三位。漲幅超過1%的城市還有銀川、揚州、石家莊、襄陽、昆明、濟寧、寧波、武漢、包頭和吉林。

　　二手房方面，唐山價格環(huán)比漲幅居首，為1.8%。無錫、沈陽分別以1.7%、1.5%的漲幅分列二、三位。漲幅超過1%的城市還有銀川、寧波、哈爾濱、秦皇島和濟寧。從同比漲幅看，呼和浩特繼續(xù)成為房價同比漲幅排名第一的城市，達到21.7%。

　　中新經(jīng)緯客戶端注意到，今年5月份住建部曾對南寧等城市進行了預(yù)警提示。

　　據(jù)新華網(wǎng)5月18日報道，為進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，住建部在4月19日對6個城市進行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。

　　隨后的5月21日和6月10日，南寧召開了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展會議，研究討論南寧市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展存在的問題及解決措施。

　　據(jù)悉，按照《2019年南寧市房地產(chǎn)市場專項整治工作方案》的要求，從6月份開始，南寧市城管執(zhí)法局等部門全面開展南寧市房地產(chǎn)市場整治工作，重點對捂盤惜售、炒買炒賣、違規(guī)代理、哄抬房價、變相收取購房定金或預(yù)訂金、偷稅漏稅、違規(guī)預(yù)售、超范圍經(jīng)營等違法違規(guī)行為進行排查整治，堅決嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。

　　6月25日，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局等部門聯(lián)合召開全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)教育約談會，對全市120家房企進行警示約談。

　　70城房價數(shù)據(jù)顯示，在被預(yù)警的當(dāng)月及隨后的6月份及7月份，南寧新房價格環(huán)比漲幅明顯收窄。

　　但南寧樓市“搶房”現(xiàn)象并未因此平息。《每日經(jīng)濟新聞》8月6日曾報道，南寧樓市仍存在“內(nèi)定”“團購費”等現(xiàn)象。易居研究院《中國百城庫存報告》顯示，南寧市庫存消化周期僅4.4個月，與其他市場交易轉(zhuǎn)弱的城市形成了鮮明對比。

　　嚴(yán)躍進表示，南寧等城市樓市政策比較寬松，同時也是這一輪樓市上漲的熱點城市，即屬于西南市場的重點城市。他指出，類似城市房價上漲過快，也要求后續(xù)積極在包括購房政策、購房秩序方面進行積極管控。

　　樓市調(diào)控下一步怎么走？

　　隨著房價漲幅收窄，不斷有房企加入降價促銷大軍。以往每年的9月和10月是房子最好賣的時候，但在調(diào)控政策疊加資金收緊的壓力下，有數(shù)據(jù)顯示剛剛過去的中秋假期，各地樓市成交平淡。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假第一天，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套；上海中秋小長假三天新建住宅網(wǎng)簽分別為136套、127套和177套；廣州小長假前兩天住宅網(wǎng)簽量分別是206套和168套；深圳中秋假期三天新建住宅成交分別為76套、89套和56套，與2018年小長假相比，均有不同程度的下調(diào)。

　　對于樓市“金九”未現(xiàn)的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，首先，多個城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。其次，2017年來，大部分熱點城市樓市已經(jīng)全面限價化，這種情況下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場更多的看限價政策的嚴(yán)格與否。第三，熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。他判斷，2019年樓市將沒有“金九銀十”。

　　易居研究院日前的一份報告預(yù)計，年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微。央行會議要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費貸款違規(guī)用于購房。目前監(jiān)管正在嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。6月份以來，全國首套房貸平均利率連續(xù)3個月上升，多地房貸利率持續(xù)上行。這些均限制了居民加杠桿的空間。

　　報告還認(rèn)為，綜合考慮這些情況，四季度部分房企由于資金面緊張會加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會增多。居民對房地產(chǎn)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，今年大概率難以出現(xiàn)過去的“金九銀十”樓市盛況。

　　光大證券房地產(chǎn)專題報告認(rèn)為，在“房住不炒”的大前提下，未來房地產(chǎn)政策料將繼續(xù)偏緊。未來一段時間樓市或整體降溫，逐線趨弱。